Содержание
Оспаривание кадастровой стоимости имеет практический смысл, когда от неё зависят налог на имущество, земельный налог или арендная плата. Если кадастровая стоимость объекта заметно выше рыночной, закон позволяет установить её в размере рыночной.
Порядок за последние годы сменился. В 2014 году его определял закон об оценочной деятельности — об этом этапе и практике тех лет мы писали в статье о судебной практике по земельным участкам. Сейчас действует Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с изменениями, в том числе внесёнными законом от 28.12.2025 № 513-ФЗ, и глава 25 КАС РФ.
01Какие есть способы пересмотреть кадастровую стоимость
| Способ | Когда применяется | Норма |
|---|---|---|
| Исправление ошибок, допущенных при определении стоимости | в расчёте использованы неверные сведения об объекте или допущены иные ошибки | ст. 21 закона № 237-ФЗ |
| Установление кадастровой стоимости в размере рыночной бюджетным учреждением | в регионе принято решение о переходе к этому порядку | ст. 22.1 закона № 237-ФЗ |
| Оспаривание результатов в комиссии или суде | заявления, поданные до даты перехода региона к порядку ст. 22.1 | ст. 22 закона № 237-ФЗ, ч. 3 ст. 6 закона № 269-ФЗ |
| Административный иск в суд | оспаривание решения бюджетного учреждения или комиссии, результатов оценки | гл. 25 КАС РФ |
Переход регулируется статьёй 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ. С даты, указанной в решении высшего исполнительного органа субъекта РФ, статья 22.1 применяется ко всем объектам, учтённым в ЕГРН, а статья 22 — нет. Дату перехода в своём регионе стоит проверить до подготовки документов.
02Порядок снижения кадастровой стоимости через бюджетное учреждение
- Закажите у оценщика отчёт об оценке рыночной стоимости объекта в форме электронного документа. Оценщик не может быть работником бюджетного учреждения, которое будет рассматривать заявление.
- Подайте заявление в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость в отчёте. Иначе заявление вернут без рассмотрения.
- Подайте заявление в бюджетное учреждение субъекта РФ или через МФЦ — лично, заказным письмом с уведомлением или в электронной форме, в том числе через портал госуслуг.
- В течение пяти рабочих дней учреждение уведомит заявителя и собственника о приёме заявления либо вернёт его, если отчёт или заявление не соответствуют требованиям.
- Заявление рассматривается в течение 30 календарных дней со дня поступления.
- По итогам принимается решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об отказе с указанием всех причин. Решение направляется в Росреестр для внесения в ЕГРН.
03Документы для заявления об оспаривании кадастровой стоимости
- Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
- Отчёт об оценке рыночной стоимости в электронной форме; в отчёте должна быть выписка из ЕГРН о правах, ограничениях и обременениях.
- Нотариально удостоверенная доверенность — если заявление подаёт представитель.
- Согласие собственника — если заявитель не собственник, а иной правообладатель (кроме объектов в государственной или муниципальной собственности).
04Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Решение бюджетного учреждения можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно можно заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (ч. 15 ст. 22.1 закона № 237-ФЗ). Если суд признает отказ незаконным и сам не установит стоимость, учреждение обязано принять решение в течение трёх рабочих дней.
Такие дела рассматривает в первой инстанции суд субъекта РФ — в Москве это Московский городской суд (п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ). Порядок установлен главой 25 КАС РФ:
- административный иск об оспаривании решения или действий бюджетного учреждения подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда заявителю стало известно о решении; пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ);
- основания для пересмотра — недостоверность сведений об объекте, использованных при оценке, и установление рыночной стоимости объекта (ст. 248 КАС РФ);
- к иску прикладываются выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, копия правоустанавливающего документа, отчёт об оценке, а при оспаривании отказа бюджетного учреждения — отчёт в электронной форме с выпиской из ЕГРН (ст. 246 КАС РФ).
05С какого момента применяется новая стоимость
От этого зависит, за какие периоды удастся пересчитать налог. Кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной по заявлению в бюджетное учреждение, применяется с 1 января года, в котором подано заявление, но не ранее даты постановки объекта на кадастровый учёт и не ранее начала применения изменяемой стоимости (ст. 18 закона № 237-ФЗ). Для стоимости, изменённой по заявлению в суд или комиссию по статье 22, действует аналогичное правило — с 1 января года подачи заявления.
Поэтому затягивать с оценкой невыгодно: заявление, поданное в январе следующего года, уже не изменит налог за прошлый год. Как налоговые вопросы решаются в спорах с инспекцией, мы рассказывали в статье об обжаловании налоговой проверки.
06Позиция Конституционного Суда об архивной стоимости
Постановлением от 14.07.2026 № 48-П Конституционный Суд РФ признал статью 22.1 закона № 237-ФЗ не соответствующей Конституции в той мере, в какой она позволяет добросовестному налогоплательщику — гражданину, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, — утратить возможность оспорить архивную кадастровую стоимость, по которой ему продолжают начислять земельный налог или налог на имущество. Такие налогоплательщики узнают о налоге из уведомления, которое может прийти позже, чем истекут шесть месяцев.
До изменения закона КС установил временный порядок: архивную кадастровую стоимость можно оспорить, обратившись в бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о своих налоговых обязанностях по объекту. Для организаций и предпринимателей действует общий порядок.
Вопросы и ответы
Можно ли сразу обратиться в суд, минуя бюджетное учреждение?
В регионах, перешедших на порядок статьи 22.1, требование установить кадастровую стоимость в размере рыночной заявляется в суде вместе с оспариванием решения бюджетного учреждения. Поэтому сначала подаётся заявление в учреждение.
Сколько действует отчёт оценщика?
Заявление нужно подать в течение шести месяцев с даты, на которую в отчёте определена рыночная стоимость. Для граждан, оспаривающих архивную стоимость, КС РФ в постановлении № 48-П установил временный годичный срок.
Может ли кто-то оспорить сниженную стоимость земельного участка?
Да. Орган местного самоуправления, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — орган власти города, вправе оспорить в суде решение, которым кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена, если это затрагивает поступления в бюджет (ч. 17 ст. 22.1 закона № 237-ФЗ).
Чем исправление ошибки отличается от установления рыночной стоимости?
Исправление ошибки (ст. 21 закона № 237-ФЗ) применяется, когда стоимость рассчитана неверно — например, по неправильным характеристикам объекта. Установление рыночной стоимости не требует доказывать ошибку: достаточно отчёта оценщика, подтверждающего, что рыночная стоимость ниже.
Где рассматривается оспаривание кадастровой стоимости в Москве?
Заявление подаётся в городское бюджетное учреждение, уполномоченное на определение кадастровой стоимости, или через МФЦ. Административные иски по таким делам рассматривает Московский городской суд.
Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство меняется — перед решением по своему делу обсудите его с адвокатом.